‘좀비토지’ 방치 심각… 신도시 상업·주상복합 개선 해법은?

“토지가 남아도, 멀쩡한 상업시설 그대로 놔두는 시대는 끝났습니다.”
2기 신도시 중심 상권의 빈 땅과 방치 부지가 넘친다는 현실,
오늘은 이 문제의 핵심을 짚고, 주거·상업용지 활용 전략을 소개합니다. 😮

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1️⃣ 왜 토지가 안 팔리고, 공사가 안 시작될까?

• 수도권 주요 신도시들(운정·동탄·옥정·고덕 등)에서
  20% 가까운 토지 필지가 미매각 상태로 방치 중
• 팔렸어도 비아파트 부지 착공은 지자체에 묻지도 않는 수준
• 상업·주상복합용지들은 공실·분양가요건·수익성 하락 탓에
  시공사들은 "착공도 못 한다"는 실상이 벌어지고 있습니다.

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2️⃣ 원인은 복합적입니다

• 공급 초과로 착공하면 “빈 공간”만 가질 위험
• 주상복합용지 → 아파트는 분양가상한제, 상가는 임대 의무화
  → 수익성 계산 안 나옴
• 공실 발생 시 운영비·관리비 부담 급증
  → 시공사/시행사 모두 선뜻 나서기 꺼림

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3️⃣ 토지가 수익성 있게 바뀐다면?

✅ 용도 전환 = 공급절벽 해소 전략

• 주택비중을 줄이고, 주상복합→정주형 상가 혹은 기숙형 주거로 전환
• 소형 임대주택, 공유주택, 새 업무공간 도입으로
  멀쩡한 상권 내 유휴부지 활용 가능

✅ 용적률 상향 = 사업성 회복

• 고밀 개발 시, 공용·임대 공간 반영으로
  “빈 상가는 없다”는 계획 전환 가능

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4️⃣ 실행을 위한 과제

• 국토부·LH → 통합 정보 시스템 구축
  (미착공·미분양 필지 현황 실시간 관리)
• 지자체-공공기관 연계 지원, 사업성 계획 인센티브 제공
• 패키지 개발 모델 (가로형 주택+공용 임대+상업) 활성화

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✅ 정리하며

• 300~400필지 이상 방치된 토지, 지금 손 못 대면 미래 자산화 실패
• “주거는 줄이고, 공유·공용공간 늘리는 용도 변경 필요”
• 거점 중심으로 전환 유도 → 공급과잉을 사업기회로 바꾸는 전략이 절실

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