🏘️ “역대급 불장이지만…규제는 최소로 할 겁니다” 부동산 시장, 폭풍 전야!

📍서울 아파트값이 19주 연속 상승 중입니다!
📍강남3구는 물론 마용성, 성북, 경기 외곽까지 불이 번졌어요🔥
📍공급은 부족하고, 금리는 내릴 거라는 기대감까지!

 

 

📍이재명 정부는 “작은 정부”를 표방하는데, 규제는 나올까요?
📍지금 사야 하나? 기다려야 하나? 정답이 궁금하시죠?

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📈 서울 집값 19주 연속 상승…진짜 불장이 돌아왔다

서울 아파트값이 무려 19주 연속 상승, 9개월 만에 가장 높은 상승폭을 기록했어요. 강남3구는 물론이고 마포·성동 같은 ‘마용성’, 심지어 경기 외곽까지 가격이 오르고 있습니다. 송파는 0.71%, 강남 0.51%, 서초·강동도 0.45~0.50%대로 뜨거운 불장을 연출하고 있죠. 왜 이렇게 급등할까요? 시장은 지금 금리 인하 기대감, 공급 부족, 그리고 대출 규제 전 막차 타려는 수요까지 겹치면서 "삼중 호재" 상태입니다. 특히 내년부터 수도권 입주 물량이 뚝 떨어진다는 예측까지 나오며, '지금 사지 않으면 늦는다'는 심리가 팽배해졌습니다. 부동산 투자자든 실수요자든 지금 이 시장을 외면하기 어렵다는 얘기예요.

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🔍 토지거래허가제로 못 막는 이유, 전문가들이 밝힌 진실

정부는 강남과 용산 등에 ‘토지거래허가구역’을 지정해 가격 상승을 억제하려 했지만, 현실은 달랐습니다. 전문가들은 "허가제는 조건을 까다롭게 할 뿐이지, 진짜 수요를 막진 못한다"고 진단했어요. 돈 있는 실수요자라면 요건을 맞춰서라도 들어오기 때문입니다. 오히려 규제 가능성 때문에 ‘지금 들어가야 한다’는 매수 심리를 자극하는 부작용도 나타납니다. 실제로 압구정은 토지거래허가구역이 해제된 적이 없지만 신고가 갱신이 계속되고 있어요. 이런 분위기는 강북·경기권으로도 번지고 있습니다. 결국 규제는 단기적으로만 작용할 뿐, 실질적인 수요 억제 효과는 크지 않다는 것이 현실입니다.

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🧯 대출 규제로 간다…이재명 정부의 '작은 규제' 전략

이번 정부는 "작은 정부, 민간 주도"를 내세우고 있어요. 때문에 강력한 세금 규제는 피하고, 대신 대출 규제 중심의 전략이 펼쳐지고 있죠. 오는 7월에는 '스트레스 DSR 3단계'가 적용되며 대출 문턱이 더 높아질 예정이에요. 전문가들은 세금보다는 금융규제 강화가 시장 안정에 더 현실적이라고 보고 있습니다. 물론 마포, 성동처럼 단기간 급등한 지역엔 토지거래허가제 확대나 투기과열지구 지정 가능성도 있지만, 전체 시장을 강하게 조이는 규제는 당분간 없을 거라는 관측이 지배적입니다. 다시 말해 "거시적 조정보단 미세조정"이 이 정부의 기본 전략이라는 거죠.

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💬 “지금 아니면 못 산다” 패닉 바잉 심리 확산

최근 시장엔 ‘지금 아니면 못 산다’는 심리가 빠르게 확산되고 있습니다. 공급은 적고, 금리는 낮아질 거란 기대, 게다가 대출 규제 전 막차를 타야 한다는 심리까지 겹쳐졌죠. 전문가들도 “예전처럼 모든 지역이 다 오르는 시대는 끝났고, 선별적인 상승이 이어질 것”이라고 분석합니다. 강남3구, 용산, 성동 같은 ‘프리미엄 입지’에 수요가 몰리며 가격이 다시 오르고 있어요. 결국, 자산가들은 주식 수익을 일부 부동산으로 재투자하고 있고, 실수요자는 ‘기회를 놓치지 않겠다’는 판단을 하고 있는 겁니다. 이렇게 보면, 현재 시장은 거품이라기보단 "선택적 집중장"으로 보는 게 맞는 분위기예요.

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🧭 하반기 시장 체크 포인트는 이것!

📌 지금 시장의 가장 큰 변수는 바로 "DSR 3단계 적용"입니다. 7월부터 대출이 더 어려워지면, 자금력 없는 수요는 급감할 수 있어요.
📌 정부의 규제 카드 방향도 중요합니다. 세금보다는 대출, 지역보다는 개별 단지 조정 가능성이 높죠.
📌 또 하나의 변수는 바로 "공급 부족입니다". 서울은 올해 입주물량이 약 4.8만 가구에 그치고, 내년은 더 줄어들 것으로 보여요.
📌 금리 인하가 현실화된다면? 오히려 시장에 불을 붙일 수도 있습니다.
📌 마지막은 소비자 심리입니다. ‘지금 사야 한다’는 인식이 확산될수록, 가격은 예측보다 빠르게 움직일 수 있어요.

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