🏚 서초구 방배동 22평 실거주형 빌라, 5억 중반 경매 매물 등장!

서초구 중심 입지에서 실사용 22평 + 방3 구조 + 준신축이라는 조건을 갖춘 경매 매물이
감정가 대비 무려 64%로 낙찰가 하락된 채 3회차 입찰을 앞두고 나왔습니다.

방배동, 내방역 도보 5분, 실거주 최적 구조,
이 정도 스펙이면 지금이 아니면 다시 없을지도 모릅니다.

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📌 물건 기본 정보

구분내용

사건번호	2024 타경 121181
주소	서울 서초구 서초대로15길 25, 3층 302호 (구 주소: 방배동 857-29)
용도	다세대주택 (빌라)
구조	방 3 / 욕실 2 / 거실 / 주방 / 발코니 / 다용도실
건축년도	2016년 사용승인
건물면적	72.97㎡ (약 22.07평)
대지지분	41.03㎡ (약 12.41평)
감정가	840,000,000원
최저가	537,600,000원 (64%)
입찰일	2025년 6월 12일
입찰보증금	53,760,000원 (10%)

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🚇 입지·교통·생활 인프라

내방역 도보 약 5분 거리, 총신대입구역, 이수역까지 모두 가까운
트리플 역세권 입지를 자랑합니다.

방배초, 서문여고, 백석예대가 모두 인접해
교육 환경도 안정적이며, 도심 생활 인프라도 매우 풍부합니다.

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🏠 구조와 실사용 효율

방 3개, 욕실 2개, 분리형 주방 구조로 실거주에 최적화되어 있습니다.
소형 다세대에서는 보기 드문 넓은 평면 구성으로, 실사용률이 무려 80% 이상입니다.

도시가스, 엘리베이터, 중문, 석재 마감 등 마감 수준도 우수합니다.

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⚠️ 권리관계 및 주의사항

임차인 존재 + 보증금 5.25억 전입 및 확정일자 완료

→ 임차인 일부 보증금 인수 가능성 있음 (약 5.18억)
→ 반드시 사전 권리분석 필수

현재 3회차 진행 중으로 입찰가 기준 5.3억대 진입,
가격 메리트는 분명하지만 권리 분석 없는 무지 입찰은 위험합니다.

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📊 인근 시세 및 낙찰가 비교

입찰일위치낙찰가감정가 대비

2025.06.04	방배동 남부순환로 인근	3.5억	87.5%
2025.05.08	서리풀빌리지	4.2억	100%
2025.04.01	방배동 근린주택	22.3억	63.3%

 

즉, 2016년 준공된 이 빌라는 위치와 구조, 연식 측면에서 우위에 있으므로
5억대 낙찰도 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

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마무리 요약

• 서초구 방배동 핵심입지, 내방역 도보권 빌라
• 실사용 22평, 방3 화2 구조의 실거주 특화형
• 감정가 8.4억 → 입찰가 5.3억대 (64%)
• 교육, 교통, 생활 인프라 모두 우수한 중심 입지
• 임차인 보증금 인수 여부 반드시 체크해야
• 실거주, 신혼, 투자 모두 가능한 서울 핵심 입지 희소 물건

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